何时规定要以净地出让？
一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，商品房房照。商服用地实租赁供地。(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50％收取(项明细附后)。(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返；对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付；涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步相关手续，保证项目的开竣工时间。(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70％为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30％收取(项目明细附后)。(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60％，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余．40％由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设；电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳；燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的法，由市政府市长公会议或市政府常务会议议定。(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策；对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。三、以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造(一)住宅用地实行行政划拨。(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。(三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。(四)按照普通商品房对待管理
净地出让中相关问题的探讨
唐锋 浙元律师事务所
内容简介 随着城市化建设的推进，征用集体所有土地进行项目建设越来越多，在土地出让时使用净地出让的方式也逐渐增多，本文拟就净地出让时对国家征用制度的滥用侵犯被拆迁人利益、土地储备中心作为拆迁人是否适格等问题发表自己的看法，以期对规范集体所有土地的征使用有所帮助。
关键词：征地拆迁 净地出让 公共利益 土地储备中心
一、净地出让的概念及目的
净地的概念是相对于毛地来说的，“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。净地出让是指国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式。《杭州市国有土地使用权招投标拍卖管理办法》中也出现了净地出让的概念。从目前来看，全国各地在土地出让时均大力推行净地出让制度，诚然净地出让确有许多好处，例如，可以缩短开发商项目开发的周期，节省开发费用等。但笔者在办理涉及征使用集体所有土地案件中却发现在实行净地出让过程中尚有许多法律问题尚需解决。
二、国家征用制度的滥用和被拆迁人利益的保护问题
目前，商业用地拆迁日益增多，国家在土地出让时，往往采用净地出让的方式，而如前所述，净地出让人是国家，拆迁人也是国家，而征用集体所有土地上的房屋拆迁案件中很大部份是商业用地的拆迁，但动用的往往都是国家征用制度，这就非常由必要对国家直接介入征用地拆迁领域进行必要的限制。我国的宪法明确规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地补偿征收或征用并给予补偿”，同时宪法又规定“保障公民的私人合法财产”，公民的私人财产除了房屋所有权外也包括土地使用权。在市场经济的条件下，许多拆迁的项目并不是用于公共建设，而是作为商事主体的项目开发商，政府则以统一规划建设为由进行工作，动用强制搬迁的程序将土地拆迁完成后净地交付给开发商，笔者认为这种征地出让行为是值得商榷，因为拆迁活动应当是平等的拆迁人和被拆迁之间的民事活动，拆迁补偿价格应当允许拆迁人和被拆迁人在相关补偿标准的基础上进行充分协商，而如果以国家名义进行拆迁，就直接剥夺了被征地百姓与开发商就补偿价格进行协商的权利，此对被征地百姓权益的一种践踏。
宪法中对国家征用制度作了严格的规定，第一、必须以社会公共利益为目的；第二、必须遵守法定程序；第三、必须给予公正补偿。目前，在法律对社会公共利益还没有明确的界定，而实践中打着公共利益的幌子大肆征用土的行为泛滥。而商业用地动用国家征用拆迁制度，显然违反了宪法规定，因此笔者认为，商业用地应当禁止采用净地出让的方式。如果是为了公共利益而进行的开发，国家可以采用应该执行严格的征用程序。如果对公共利益有不同的理解，有关纠纷也只能由法院来裁决，法院进行裁决时应当要求开发单位对项目是否属于公共利益进行举证，将对公共利益界定的举证责任归于开发单位。如果确属于公共利益，在赔偿的标准上应尽量达到公正，使被征地者能够达到征用之前相等的经济条件，同时在被征地者的起诉等权利实施之前，征地方不得动用强制拆迁权。如果为了商业利益的开发，政府则应该退出。补偿价格、补偿方法，应由开发商与拆迁户作为平等的民事主体进行协商，个人利益只能通过交换而取得，不能达成协议的，再由法院解决。
三、土地储备中心等国家机关作为拆迁人资格问题
笔者在代理的征用集体土地案件中，部分的房屋拆迁人是土地储备中心。对土地储备中心是否具有拆迁人资格问题，实践中有不同的观点。一种观点认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款规定，房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第五条规定：“拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人。”因此，拆迁人必须是建设单位和个人，而土地储备中心并不是建设主体，例如杭州土地储备机构的性质的基本定位。根据《杭州市土地储备中心工作章程》（试行）第二条规定：“市土地储备中心是受市政府委托，在杭州市土地收购储备管理委员会的领导和监管下，代表政府实施土地收购、储备、出让前期准备工作的指定运作机构。”第三条规定：“市土地储备中心为相当正处级全民所有制非盈利性事业单位，具有独立的法人地位，隶属于杭州市土地管理局领导。”可见，土地储备中心属于全民性质的事业单位，是作为国土资源局的一个部门在开展工作。而拆迁主管部门也是各级国土资源部门，土地储备中心作为拆迁人就是自己许可自己的拆迁行为。如果引起拆迁裁决，更有自己给自己裁决之嫌，政府自己充当裁判员又充当运动员，这不符合法律上的公正原则。因此，产生纠纷时，法院应以拆迁人资格不合格为由判决予以撤销。
除此之外，还有另一种观点认为土地储备中心按照市场机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、转换、征用等方式取得土地进行前期开发，并予以储备以供应和调控各类建设用地需求。世界上许多国家将土地储备机制称为“土地银行”，并已在世界各地普遍采用。土地储备中心是一个事业单位，土地储备在我国起步较晚，目前正在探讨和试点之中。从上海、深圳、杭州、青岛等城市的初步动作来看，这项工作已经成为政府调控土地市场优化配置土地和保证国有土地资产保值的重要举措，在一些城市的实际操作中获得成功。由此，将土地储备中心作为拆迁人，并不违反法律规定。
笔者比较赞同第一种观点，目前的低价拆房高价卖地的土地储备制度不仅违反《行政许可法》规定的必要性原则，也不符合建立土地储备制度的初衷，更是与政府自身定位有着本质的背离。因为政府行为不应有自身利益，土地储备机构是不以赢利为目的的公共机构，除经济目标之外，还有生态目标和社会目标。即使基于公共利益，如公路建设的需要拆除房屋的，也不能通过让被拆迁人承担损失方式来实现。被拆迁人也是公共利益的受益者，所谓的公共利益不能是虚幻的，要具体落实在每一人身上，因此，从严格意义上讲基于所谓的土地储备需要对房屋拆迁也不具备合法性。在笔者代理的几拆迁纠纷案件中，在审理过程中，法院对此类案件的拆迁人主体资格问题的审查都予以通过。但笔者以为土地储备必然涉及到房屋拆迁，土地储备中心如果基于储备土地为目的作为拆迁人的，只要土地储备部门不是自己许可、自己裁决，并符合其他的法定条件，土地储备中心还勉强可以成为拆迁人，如根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，由人民政府作出裁决。但是如果是国土资源管理部门作出裁决，既违背法律上的公正原则，也与《城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款的规定立法精神相违背，人民法院应判决撤销或确认违法。同时，如果土地储备中心是以盈利为目的而充当拆迁人的，则应该以拆迁人主体资格不符而予以撤销。
结语
基于上述论述，笔者认为正是由于净地出让时国家扮演了拆迁人的角色，不仅被拆迁人的权益往往不能得到充分的保证，而且国家机关作为拆迁人本身就存在诸多问题，因此笔者以为在实行净地出让时应当对项目是否属于公共利益要做出正确认定，以免损害被拆迁人的合法权益
一、各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。
土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。
三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。
四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区
扩展资料：
土地使用权转让未净地的相关法律规定
1、土地使用权划拨对象和划拨用途具有特定性，建设项目均具有公益性和非营利性，因此，作为划拨土地使用权人，不得擅自改变批准的土地用途，更不能允许将无偿或者低偿取得的土地使用权，直接进入房地产开发市场，或通过转让谋取经济利益。
2、但是，考虑到我国采用划拨方式供应土地复杂的历史背景以及许多划拨土地实质上的非公益性，特别是采用划拨方式供应土地普遍存在“少建多报”，即建设单位申请用地时往往虚报建设项目，尽量多要土地，故划拨用地被闲置和低效利用非常普遍。
如果采取一刀切的方式，一律禁止划拨土地转让并不现实，而且会使国有土地资源长期闲置和浪费。因此有关法律法规并未绝对禁止划拨土地使用权的转让，只是在允许转让的同时规定了较为严格的条件。
3、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;四依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地4、市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”
参考资料：百度百科-土地管理法
一、各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。
三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。
四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区
国有土地出让必须是净地的法律规定
答：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”综上所述，国有土地出让必须是净地是法律规定的要求。在出让过程中，必须确保土地权利清晰、无...
净地出让的规定
答：法律依据：第二条第三款规定“成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按‘净地’分块供应”。《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》第四条第一款第二段明确规定“不得‘毛地’出让”。《关于加大闲置土地处置力度的通知》实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地...
净地出让的规定是什么
答：一、净地出让的规定是什么1、净地出让是指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。土地必须以“净地”形式出让，避免因拆迁等原因造成土地闲置。2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条 各级人民政府应当加强土...
国土部关于净地出让的规定
答：法律分析：土地必须以“净地”形式出让，避免因拆迁等原因造成土地闲置。闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。法律依据：国土资源部《闲置土地处置办法》第一条 为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人...
谈谈土地出让中的净地出让
答：在城镇国有土地使用权出让的大格局下，"净地"出让原则犹如基石，它规定了土地出让的规范流程。根据2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的后续通知，"净地"要求土地需统一规划，基础设施完备，即所谓的"三通一平"，旨在确保土地的有效利用，避免资源浪费。《关于加大闲置土地处置力度的...
何时规定要以净地出让?
答：二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得...
土地招拍挂必须是净地吗
答：法律分析：国有土地出让并不都是必须净地，但如果出让的是建设用地使用权，那么就需要“净地”出让。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第二十一条 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相...
净地出让的法律规定是什么意思净地出让的法律规定
答：4、二:实行建设用地使用权净地出让，出让前应处理好土地的产权补偿，安置等经济法律关系，完成必要的通水，通电，通路，土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。5、三:合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期，为按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得...
土地净地出让的法律规定
答：根据现行法规政策规定，凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。即使不是经营性用地，只要同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌出让土地使用权。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关...
河南土地出让新规:明确界定净地 严禁排他性前置条件
答：12月16日，河南省自然资源厅向全省引发了《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》，通知中对“净地”作出了明确界定，即指土地及地上附着物、建（构）筑权属清楚，补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，规划条件明确，具备动工开发所必须的基本条件。观点地产新媒体查阅获悉，在本次新规中，河南省鼓励探索...
